Банкротство застройщика: защита инвестиций и недвижимости
🏠💼 Банкротство застройщика: защита инвестиций и недвижимости 🤔❗
📝 ДДУ считается эффективным способом покупки жилья на этапе строительства, но риски все равно существуют.
💰 Средства покупателей защищены эскроу-счетами, но что делать, если застройщик обанкротился?
🔍 Сам застройщик, уполномоченные органы и кредитор, в том числе участник долевого строительства, а также ППК «Фонд развития территорий» могут подать заявление о банкротстве застройщика в суд.
📢 Дольщиков информируют в течение 15 дней через газету «Коммерсант», в том числе на ее сайте, а также через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Уведомление считается полученным дольщиком по истечении 15 дней со дня его опубликования.
🛣️ Два сценария для дольщиков:
1️⃣ Сценарий 1: Отказаться от объекта и вернуть деньги 💵
2️⃣ Сценарий 2: Дождаться завершения строительства и получить объект 🏠
⏰ Важно успеть включить требования в реестр кредиторов в течение 45 дней после уведомления.
⚖️ Сроки можно восстановить через суд при уважительных причинах 🙏⚖️.
📅 Конкурсный управляющий рассматривает требования дольщика за 15 рабочих дней. После дольщик получает уведомление о положительном решении или отказе во включении требований в реестр.
⚠️ Не все дольщики могут претендовать на передачу объекта. Для коммерческой недвижимости > 7 кв.м — возможны только денежные требования 💼.
🔄 Возможность изменить выплату денежных средств на требования о передаче объектов после завершения строительства рассматривается судом в индивидуальном порядке ⚖️.
PS ➡️ Если ДДУ с эскроу-счетом, можно в любой момент до ввода МКД в эксплуатацию отказаться от договора и вернуть деньги 🔙. ➡️ После погашения в ЕГРН записи о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, вернет деньги напрямую покупателю.
Автор статьи ООО «ГЮЦН «Эталон» по материалам статьи начальника отдела государственной регистрации объектов нового строительства Управления Росреестра по Москве.
🇷🇺 Новые госпошлины в Росреестре с 2025 года!
С 1 января 2025 года начали действовать новые тарифы на государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учёт!
💼 Для физических лиц:
Регистрация прав на недвижимость:
Если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн руб. или не определена — 4 тыс. руб.
Для объектов с кадастровой стоимостью более 20 млн руб. — 0,02% от кадастровой стоимости (но не менее 0,02% стоимости объекта и не более 500 тыс. руб.).
Одновременная постановка на учет и регистрация:
Если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн руб. или не определена — 6 тыс. руб.
Для объектов с кадастровой стоимостью более 20 млн руб. — 0,02% от кадастровой стоимости (не менее 0,02% стоимости объекта и не более 500 тыс. руб.) + 2 тыс. рублей.
Кадастровый учет без регистрации — 2 тыс. руб.
Изменение сведений об объекте в ЕГРН — 1 тыс. руб.
Регистрация прав на земельный участок:
Для ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС, гаражей: 700 руб.
Одновременная регистрация права и учет таких участков — 1 тыс. руб.
Учет и регистрация прав на объекты, построенные на данных участках — 1 тыс. руб.
Учет и регистрация прав на земельные участки сельхозназначения — 1 тыс. руб.
💼 Для юридических лиц:
Регистрация прав на недвижимость:
Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн руб. или не определена — 44 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость выше 22 млн руб. — 0,2% от стоимости объекта (не менее 0,2% стоимости объекта и не более 1 млн руб.).
Одновременная постановка на учет и регистрация:
Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн руб. — 66 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость выше 22 млн руб. — 0,2% от стоимости (не менее 0,2% стоимости объекта и не более 1 млн руб.) + 22 тыс. руб.
Кадастровый учет без регистрации — 22 тыс. руб.
Изменение сведений об объекте в ЕГРН — 2 тыс. руб.
🌟 Будьте в курсе изменений! Подписывайтесь на Правовую копилку 🌟
Автор ООО «ГЮЦН «Эталон»
💰 НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году:
Ставка налога зависит от РАЗМЕРА полученного дохода.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года:
👉 Доход до 2,4 млн рублей — налоговая ставка 13%
👉 Доход свыше 2,4 млн рублей — налоговая ставка 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог в 2,4 млн. рублей.
✈️ По доходам нерезидентов от продажи недвижимости размер ставки — 30%.
📊 Под доходом от продажи недвижимости понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта.
❗ Если расходов НЕ БЫЛО или их нельзя подтвердить, применяется вычет в размере 250 000 рублей либо 1 000 000 рублей.
🔑 Вычет в размере 1 000 000 рублей возможен при получении доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
🔐 Налоговый вычет в размере 250 000 рублей предоставляется при продаже иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
⚠️ Применять одновременно и вычет и схему «доходы минус расходы» нельзя, надо выбрать что-то одно.
Автор ГЮЦН «Эталон»
📅 В 2025 году произошли существенные изменения в порядке начисления пеней за просрочку платежей за коммунальные услуги и капитальный ремонт. 🏠 Рассказываем, как разобраться в новых правилах расчёта пеней и как избежать дополнительных расходов 👇
Как было:
До конца 2024 года действовало временное правило, установленное в Постановлении Правительства РФ №474 от 26.03.2022 года. Для расчёта пеней использовалась ключевая ставка ЦБ России, установленная на 27.02.2022 года — 9,5%. 👍 Это позволяло гражданам сэкономить на дополнительных начислениях.
Что изменилось:
С 2025 года правительство отменило это послабление, и теперь пени рассчитываются по общему правилу, установленному ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. В расчёт берётся ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на день оплаты — 21%. ⚖️
🔹 Если срок просрочки от 31 до 90 дней, пени начисляются из расчёта 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. 🕒
🔹 Если срок просрочки более 90 дней: ставка увеличивается до 1/130. 🔺
Пример:
Сумма задолженности: 10 000 рублей
💸Срок задолженности: 60 дней. 🗓️
Считаем пени:
Пеня в день = 21% : 300 = 0,07%
10 000 × 0,07% × 60 = 420 рублей
Итого: за 60 дней просрочки нужно доплатить 💰 420 рублей к основному долгу.
Пеня за долги по капремонту:
В случае с капитальным ремонтом 🧱 правила расчёта пеней остаются прежними. Пеня начисляется по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ вне зависимости от длительности просрочки.
Как избежать начисления пеней:
🔹 Контролируйте сроки оплаты: установите напоминания о сроках платежей. 📆
🔹 По возможности установите услугу автоматических платежей. 🔄
🔹 Обратитесь за помощью: если вы временно не можете оплатить долг, сообщите об этом в управляющую компанию. Возможно, вам предложат рассрочку. 🙌
Автор Цапенко Наталья Константиновна, юрист ГЮЦН «Эталон»
МИНИМАЛЬНАЯ площадь жилого помещения, которую РАЗРЕШЕНО приобрести⁉️
Согласно ч. 1.1. п. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате таких действий площадь, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
🖋️ То есть приобрести в жилом помещении долю менее 6 кв.м. НЕЛЬЗЯ.
❌ Сделки, заключённые с нарушением этого правила, являются НИЧТОЖНЫМИ.
❗Данное ограничение НЕ ДЕЙСТВУЕТ при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в результате:
1️⃣ наследования;
2️⃣ приватизации;
3️⃣ при выделении долей с использованием материнского (семейного) капитала.
Данная норма призвана:
➖ исключить фиктивные регистрации (истории про «резиновые» квартиры, число «жильцов» в которых могло достигать нескольких десятков);
➖ защитить граждан от мошеннических сделок (например, дарение одним из собственников микродоли жилого помещения постороннему лицу, для дальнейшего захвата всего жилого помещения мошенниками, путем выживания добросовестного владельца и выкупа его доли как можно дешевле).
Автор: ГЮЦН «Эталон»
Новые правила регистрации земельных участков с 2025 года
Согласно Федеральному закону от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. ☝ Это значит, что если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о границах земельного участка, то его нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду.
🗺 Кроме того, земельный участок, на котором расположен новый дом, хозпостройки, сооружения и даже недостроенные капитальные объекты, необходимо будет «отмежевать» и ✍внести информацию о местоположении границ в ЕГРН.
❗При отсутствии в реестре координат земельного участка будет невозможно осуществить не только сделку, но и любые учетно-регистрационные действия в отношении капитальных объектов, расположенных на таком земельном участке. Исключением станут постройки, отнесенные к линейным объектам.
Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть Национальную систему пространственных данных , которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.
Автор: Зайцева Наталья Валериевна, юрист ГЮЦН «Эталон»
Земельные участки, находящиеся над подземными гаражами, смогут быть оформлены в собственность при соблюдении определённых ограничений.
Соответствующий законопроект № 789089-8 был принят в первом чтении на пленарном заседании Госдумы 21 января 2025 года.
📃Законопроект предлагает установить возможность оформления прав на муниципальные и государственные земельные участки для собственников подземных гаражей только, при наличии у подземной конструкции наземных элементов, расположенных в границах этих участков. В противном случае, для собственников подземных парковок вводится запрет на приобретение прав на земельный участок.
☝ Однако такой земельный участок может быть использован для проведения капитального ремонта подземного гаража без необходимости оформления прав на землю.
🙅♂️ Владельцы зданий могут в судебном порядке требовать от собственников земельных участков прекратить действия, мешающие эксплуатации, обслуживанию или ремонту подземных объектов, а также угрожающие их разрушению.
🗣 Закон закрепляет обязанность для владельцев земель и их пользователей не уничтожать и не повреждать подземные здания, которые не принадлежат им.
❗Кроме того, при продаже такого земельного участка продавец будет обязан уведомить покупателя о наличии под поверхностью земельных участков подземных зданий, сооружений. 👉 В случае не уведомления покупателя или предоставления заведомо ложной информации об отсутствии под поверхностью земельного участка подземного здания, сооружения может стать основанием для расторжения договора купли-продажи или уменьшения стоимости земельного участка, как указано в пояснительной записке.
Автор: Шихова Мария Олеговна, юрист ГЮЦН «Эталон»
Внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости:
📆 С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одна из норм которого вносит важные изменения в процедуру оформления ранее учтенных объектов недвижимости. С указанной даты внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (объектах капитального строительства и земельных участках) будет возможным только при представлении технического плана или межевого плана.
❗Отсутствие в пакете документов межевого (если речь идет о земельном участке) или технического плана (на объект капитального строительства) станет причиной для вынесения решения о приостановлении в проведении учетно-регистрационных действий.
Ранее учтенными объектами недвижимости являются:
🔸 объекты, технический или государственный учёт которых осуществлён в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, но права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;
🔸 объекты, которые не стоят на учёте в ЕГРН, но при этом права на них зарегистрированы, не прекращены и имеют не кадастровый, а условный номер;
🔸 объекты, по которым сведения в ЕГРН полностью отсутствуют как о самом объекте, так и о правах на него.
К ранее учтенным объектам недвижимости могут относиться все виды объектов недвижимости, в том числе земельные участки, объекты капитального строительства — здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
Так, в отношении земельного участка нужно будет представить следующие документы:
🔹 устанавливающий или подтверждающий право земельный участок (старое свидетельство, государственный акт или выписку из похозяйственной книги) и межевой план.
В отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места:
🔹 правоустанавливающий документ на такой объект недвижимости и технический план.
☝ Исключение составят только случаи, когда с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН обратится уполномоченный орган, выполняющий мероприятия по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях (не требуется представление межевого плана и технического плана).
Автор Цапенко Наталья Константиновна, юрист ГЮЦН «Эталон»
Хотите получить остаток материнского капитала наличными? 💰
👩🍼 У вас остались средства на материнском капитале, но не знаете, как их использовать? Есть возможность получить их в виде единовременной выплаты!
❗Вот что нужно знать:
🔹 Размер выплаты: Вы можете получить остаток средств материнского капитала, но не более 10 000 рублей.
🔹 Кто может получить: Владелец сертификата на материнский капитал. В некоторых случаях, если родители не воспользовались этой возможностью, заявление может подать совершеннолетний ребенок.
🔹 Как получить: Подайте заявление в территориальный орган СФР.
🔹 Куда перечислят деньги: Средства будут перечислены на ваш счет в российском банке, указанный в заявлении.
☝ Не упустите возможность воспользоваться этой выплатой! Узнайте подробности в вашем отделении СФР или на официальном сайте.
Автор: Татьяна Алексеевна Лаптий, юрист ГЮЦН «Эталон»
Сделки с иностранными гражданами
Валютный резидент— это гражданин РФ и иностранец, у которого есть российский вид на жительство. Все остальные считаются нерезидентами.
Особенности совершения сделок с валютными нерезидентами:
1) из дружественных стран — безналичный порядок расчетов, c использованием банковских счетов в уполномоченных банках;
За нарушение придется заплатить штраф от 20 % до 40 % суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
2) из недружественных стран (список недружественных России стран опубликован в распоряжении Правительства от 04.03.2022 № 430-р) — совершают сделки с разрешения Правительственной комиссии. Без дополнительного разрешения вышеуказанной комиссии могут:
✅ ПРОДАВАТЬ недвижимое имущество резидентам. При этом денежные средства по сделке должны быть зачислены на счет на тип «С» в соответствии с указом Президента РФ № 95.
✅ ПОКУПАТЬ недвижимость у резидентов.
✅ ЗАКЛЮЧАТЬ с резидентами договор долевого участия в долевом строительстве. Исполнять обязательства по договорам участия в долевом строительстве, заключенном с резидентами.
✅ СОВЕРШАТЬ любые безвозмездные сделки.
⚠️Счета типа «С» имеют право открывать и вести только уполномоченные банки, имеющие разрешение Банка РФ.
☝️Лица, имеющие двойное гражданство, могут заключать сделки без соблюдения данных требований, ввиду того, что юридически значимым при регистрации прав на недвижимость является наличие российского гражданства.
☝️Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства либо вида на жительства в РФ.
Автор: Зайцева Наталья Валериевна, юрист ГЮЦН «Эталон»